2017年已经过去一半，楼市调控俨然成为了上半年房地产市场的热门关键词，这次调控的范围之广、措施之严厉可谓是前所未有，多个一线城市的楼市降温幅度也是非常明显的。然而据专家分析：以后楼市的调控政策或将成为常态，并且有继续加码的可能。对于投资商和炒房者来说，以后房地产的投资价值将会越来越小，炒房的成本也会越来越大，大批的炒房客已经开始仓皇逃离。

6月份50个典型城市新建商品住宅成交面积为2411万平方米，环比减少5%，已连续3个月下跌，同比减少19%。从环比跌幅来看，包括廊坊、常德、蚌埠、牡丹江和北海等城市有明显下跌;从同比跌幅来看，排名前5名的城市分别为嘉兴、福州、廊坊、张家口和无锡。月份50个典型城市新建商品住宅成交面积的下滑，说明自3月份各地政策密集收紧后，政策所带来的调控效果不断得到体现，部分城市投资投机需求得到有效抑制。另外，同比数据的下跌也印证了市场继续降温的判断。

当前各热点城市政策环境较紧，包括预售证发放、预售价格管控、购房资格审查、房贷政策收紧等内容，都会对市场交易形成各类影响。市场交易的下滑，也充分说明了投资投机需求得到了很好的抑制。由于当前市场交易量总体上处于历史偏低的水平，所以未来大跌的可能性很小，但由于现在的调控政策和金融环境偏紧，预计7月份市场交易继续趋弱。

值得关注的是，随着市场需求的提前释放，此前异常火爆的三线城市楼市，目前交易量也已出现环比小跌，在这之中，6月份廊坊新建商品住宅成交面积环比骤降64%，领跌三线城市。廊坊自从经历了2016年12月份的疯狂之后，新建商品住宅成交面积大幅回落，今年6月份更是跌至10.23万平方米，创下近一年的新低，这和廊坊6月初进一步收紧楼市调控政策有很大关系，可以说是直接导致了市场大幅降温，其表现是不仅成交量大幅下降，房价也应声下跌。作为环京地区中的最主要的区域，廊坊市场的迅速降温代表着整个环京区域的成交走弱。

深圳房价连跌9个月家观望情绪依然浓厚

最近深圳的官方数据显示：深圳6月房价为54492元/平米。5万一平米秒杀了多少刚需买房族，然而这个房价较5月的数据还微幅下滑了。据统计，深圳房价已出现连续9个月下跌了，除罗湖外各区全线下跌。自去年10月至今，深圳房价已下跌7108元/平方米。数据显示，宝安、龙岗两个区为备受刚需盘追捧的区域，这次房价不同程度的下跌了。宝安区均价环比下跌4.5%，为52057元/平方米;龙岗区均价环比下跌6.4%，为37731元/平方米。热门的南山区也未能幸免于难，全区均价环比下跌8.3%，为89673元/平方米，房价依旧傲娇。福田区也成交惨淡，6月依然只有一楼盘成交，均价为98453元/平方米。唯一上涨的区域是罗湖区，成交均价76638元/平方米，环比上涨3.9%。尽管价格连续9月下跌，但买家的观望情绪浓厚，成交量依然低迷。

炒房团是操纵房价的主要黑手

脱离正常轨道的变化总是有原因的。全国各地都分布着各类“炒房客”，他们所到之处，犹如“洪水浪涌，房价因之迅速攀升，不断水涨船高”。而这正是房价高涨的罪魁祸首!

炒房客大致可以分为两类，一类是“主流炒房团”，另一类是“金融炒房客”。

一类是“主流炒房团”。他们之间互相联手，组团买房，垄断式购房，控制房源，然后拉抬价格。这类“炒房客”对房子品质要求较高，注重绿化和户型，他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购买，这样方便谈判压价，一旦入手后，便将这些房间隔成一个个小单间出租，或者整套一起租给别人，以租金来抵充月供，然后坐等涨价，等达到自己满意的收益后再出手。

另一类是“金融炒房客”。其实，最可怕的就是金融炒房，利用加杠杆可以说几乎是空手套白狼，把房子价格做高，然后再卖。这类“炒房团”大多不需要自己掏钱，如果做得好，还能多套出些余钱。举个例子，A炒房客从中介接手一套房子市值100万元，他让背后的财团帮其垫付，再找关系将该房产价值高估至150万元，按银行通用标准以房屋价值七成贷款，就能从银行套出105万元，这样还完财团垫付款，他用这种“空手套”还净赚5万元现金。而这也就是所谓的“高评高贷”!与“主流炒房团”不同，“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。他们对房子品质要求不高，只希望找到面积大的房子，这样可以从银行套出更多的钱。

专家：楼市调控政策的目的就是为了限制炒房行为

最近监管部门一直强调：房子是用来住的，不是用来炒的。这里面指出了住房市场的两种不同的需求市场，一是以居住等利用为目的的消费性需求;二是投资及理财等需求，相对消费性房地产需求，投资需求对个体、社会存在一定的风险。房地产投机是房地产投资的一种特殊形式，常常给房地产带来的消极作用。这种消极作用，从小处说，房地产的“炒房”需求会对实体经济造成“挤压效应”，引发了“脱实向虚”的担忧。从大处说，房价暴涨暴跌有可能引发金融风险甚至经济危机，如美国次贷危机。从各国的经济史来看，房地产所引发的金融风险是当今世界上引发金融危机、经济危机的重要风险源之一。对未来价格的预期是影响房地产投机的重要因素。当价格上涨，人们纷纷投资房地产，从而脱离“真实消费需求”，形成房地产泡沫。改变对未来价格的预期是遏制炒房需求最有效的办法。

最近，无论从各地出台的房地产限售限购措施还是银行的房贷利率上调，一定程度上增加了炒房的成本，也有效地遏制了房地产市场的过度投机行为，都是为了让房价回归理性和正轨。让房子回归最基本的居住属性，才是监管部门的初衷，也是普通购房者最希望看到的。

今年3月底以来，很多一线城市新政出台从执行层面从严，投资客的购房资格得到限制，因此，资金开始转战不限购的酒店式公寓等类住宅产品，周边核心热点城市的优质项目也成为投资对象。比如长三角经济圈上海的投资客开始转战苏杭，京津冀经济圈北京的投资客开始转战天津等。同时，经济圈内热点城市楼市也带动周边楼市的投资，比如长三角苏州楼市的火热导致苏州的投资客转战无锡。

对于一线城市和热点二线城市来说，投资情绪旺盛是一个突出的特点。在专家看来，目前热点城市陆陆续续出台限购政策，一方面是缓解住房需求的释放速度，另外一方面是调节市场的紧张情绪，可能在未来很长一段时间内，热点城市的楼市调控政策还将持续存在并将继续加码。对于这些过度投机的炒房客来说，最后只能面临着仓皇逃离房地产市场的结果。